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美元債暫停還，內(nèi)債按期兌付！“小碧桂園”搞什么？

2022-11-17 05:53:47 來源：杠桿地產(chǎn)

摘要：能否度過寒冬（歡迎關(guān)注杠桿地產(chǎn)）

【資料圖】

撰文|桿姐&編輯|雯雯

盡管全國很多人的生活受到極大影響，房企銷售依舊不見回暖，但房地產(chǎn)行業(yè)，乃至經(jīng)濟(jì)生活各方面，開始感受到2022年以來最大的誠意。

“防控20條”、“金融救市16條”、系列重要國際會(huì)面及外訪……很多朋友，包括杠桿地產(chǎn)都認(rèn)為，只要認(rèn)真執(zhí)行，2023年初，地產(chǎn)也好，經(jīng)濟(jì)也罷，有望迎來一定反彈，至少觸底有望而不是繼續(xù)下沉。

不過，春天之前的寒冷也是劇烈的。

能不能熬過這個(gè)寒冬，對(duì)于部分房企來說，本身是一個(gè)問題。

有“小碧桂園”之稱的浙系房企中梁控股，近期似乎成為困難中的困難。

日前（2022年11月13日），該司發(fā)布公告：

暫停支付本公司境外債務(wù)項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息。

聘請(qǐng)國泰君安國際擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問及盛德律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問，協(xié)助本公司與境外債務(wù)持有人進(jìn)行透明的對(duì)話。本公司及其顧問團(tuán)隊(duì)將與境外債務(wù)持有人共同探討一切可行選項(xiàng)以尋求整體解決現(xiàn)有的境外債務(wù)困境，確保本公司的長遠(yuǎn)未來，維護(hù)所有持份者的利益。

中梁控股往昔的高杠桿、跨越式發(fā)展，到底為其今天的經(jīng)營和財(cái)務(wù)處境埋下了什么，能否度過寒冬？杠桿地產(chǎn)今天詳細(xì)談一談。

1、美元債：還了不少，但真的沒辦法再守時(shí)還款

在這份公告中，中梁控股做了披露，該集團(tuán)有息負(fù)債總額，由2021年末的約人民幣（貨幣單位下同，不再贅述）402.0億元，降至2022年三季度末的285.8億元。

具體來說，境內(nèi)有息負(fù)債總額約為199.6億元、境外有息負(fù)債總額約為86.2億元。

公告說，這是根據(jù)未經(jīng)審計(jì)的集團(tuán)管理帳目。

中梁控股作了介紹，從2021年7月開始，該集團(tuán)主要以自有資金，向境外債權(quán)人歸還或回購合共超過12億美元本金及利息的境外債券或貸款。

于2022年5月及6月，分別完成兩輪對(duì)2022年5月票據(jù)、2022年7月票據(jù)的交換要約——杠桿地產(chǎn)解釋一下，簡單說就是成功展期，暫時(shí)緩解境外債務(wù)的壓力。

不過截至此次公告之日，該司的境外債務(wù)（包括境外優(yōu)先票據(jù)和私募貸款）的未償還本金合

共約美元11.8億（約人民幣86.2億）。

其中境外優(yōu)先票據(jù)的未償還本金合共約美元9.3億（約人民幣67.9億），境外私募貸款的未償還本金合共約美元2.5億（約人民幣18.3億）。

按照公告披露，中梁控股近期有兩筆即將利息到期的境外優(yōu)先票據(jù)：

1）本公司發(fā)行的于聯(lián)交所上市的2023年4月到期12%優(yōu)先票據(jù)（“2023年4月票據(jù)I”，ISIN: XS2386495100）的未償還本金總額為200,000,000美元，其項(xiàng)下一筆金額為12,000,000美元的利息于2022年10月17日到期應(yīng)付。本公司有30天寬限期支付利息。截至本公告日期，本公司尚未支付相關(guān)款項(xiàng)。

注意，利息高達(dá)12%，且實(shí)際已經(jīng)到期，只是有30天寬限。但馬上30天寬限期也要到了，還是兌付不了。

2）本公司發(fā)行的于新加坡證券交易所有限公司上市的2023年4月到期8.75%優(yōu)先票據(jù)（“2023年4月票據(jù)II”，ISIN: XS2476291062）的未償還本金總額為224,224,517美元，其項(xiàng)下一筆金額為8,011,317.77美元的利息于2022年10月15日到期應(yīng)付。本公司有30天寬限期支付利息。截至本公告日期，本公司尚未支付相關(guān)款項(xiàng)。

這一筆好一點(diǎn)，利息8.75%，當(dāng)然嚴(yán)格說資金成本也不便宜。這筆款項(xiàng)亦有30天寬限期，但是同樣在發(fā)該公告前，也是即將到期，未付。

所以，才有了這個(gè)公告。

中梁控股訴苦說，其一直倚賴其內(nèi)部現(xiàn)金資源，并從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外償付義務(wù)。現(xiàn)

在絕大部分貨幣資金受到地方政府的政策規(guī)定，必須在指定的銀行賬戶作嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管以確保在建物業(yè)的完工。

按現(xiàn)在的情況，即使該司竭盡全力，可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓，預(yù)期短期內(nèi)無法產(chǎn)生履行目前和日后境外債務(wù)所需之足夠現(xiàn)金。

說這些的目的，自然是說不會(huì)在寬限期內(nèi)支付2023年4月票據(jù)I及2023年4月票據(jù)II的到期應(yīng)付利息。

不過還好，至少發(fā)公告之前，中梁控股稱未收到任何關(guān)于2023年4月票據(jù)I及2023年4月票據(jù)II的相關(guān)債務(wù)持有人就加速還款發(fā)出的任何通知。

這個(gè)信息，可能潛臺(tái)詞是有做溝通。

正如文初杠桿地產(chǎn)所寫，中梁控股已經(jīng)聘請(qǐng)了專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助對(duì)話、溝通。能否解決債務(wù)困境，我們拭目以待。

2、內(nèi)債：為何按期兌付

說起來，上述兩筆到期需要支付的，僅僅是美元債利息，并不是本金，絕對(duì)數(shù)字要說也不算非常大。

可是，怎么幾百萬美元、千萬美元的利息就付不出？這就和當(dāng)下的大背景分不開。

1）如公告所言，2021年中以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了重大變化，部分的民營房企陸續(xù)暴露流動(dòng)性問題，融資困難。

2022年初以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)情緒與經(jīng)營及融資環(huán)境持續(xù)惡化。民營房企的融資持續(xù)減少，更發(fā)生多宗負(fù)面信貸事件，加上從嚴(yán)的疫情管控措施影響需求、購房者情緒持續(xù)低迷，房地產(chǎn)銷售普遍下跌。

同時(shí)如上文所述，絕大部分貨幣資金受到地方政府的政策規(guī)定，必須在指定銀行賬戶作嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管以確保在建物業(yè)的完工。

不過這或許并非原因的全部。

2）外債利息付不出，國內(nèi)的債務(wù)償付方面卻是正常的。

中梁控股官方微信號(hào)2022年11月7日披露，已按期完成“長城嘉信-中梁地產(chǎn)購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的全部本金及預(yù)期收益兌付和分配。至此，中梁控股境內(nèi)公開債務(wù)已全部還清。

根據(jù)報(bào)道，該資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃于2020年11月6日在深交所掛牌發(fā)行，計(jì)劃管理人為長城嘉信，托管行為民生銀行。

總發(fā)行規(guī)模3.4億元，其中優(yōu)先A發(fā)行規(guī)模1.8億元，債項(xiàng)評(píng)級(jí)AAA；優(yōu)先B發(fā)行規(guī)模1.4億元，債項(xiàng)評(píng)級(jí)AA+；次級(jí)發(fā)行規(guī)模0.2億元。

這就有趣，外債利息和本金決定暫停，國內(nèi)的債務(wù)卻還了——其實(shí)這樣的情況，在很多房企身上都相似上演過。

隨著歐美的持續(xù)暴力加息，歐美資金的無風(fēng)險(xiǎn)利率動(dòng)輒都好幾個(gè)點(diǎn)了，加上國內(nèi)房企的銷售和信用狀況，本來就沒有可能再發(fā)美元債。

3）對(duì)于多數(shù)我國房企來說，業(yè)務(wù)重心也在國內(nèi)，監(jiān)管和未來融資的主要來源，也是國內(nèi)。因此集中有限的資金還內(nèi)債、保交付和日常運(yùn)營，才能維持國內(nèi)的信用。

這對(duì)于國內(nèi)再融資、正常銷售都是前提。

從年初開始，相關(guān)部門就在想辦法給民營房企增信，以發(fā)債，當(dāng)然效果不是很好。隨著“金融16條”的發(fā)布，或許局面有一定改善。

恰好，11月初，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)“第二支箭”延期擴(kuò)容，由央行再貸款提供資金支持，預(yù)計(jì)可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資。

目前，龍湖、新城控股和美的置業(yè)已確認(rèn)為首批受益于“第二支箭 ”計(jì)劃的發(fā)行人。

中梁控股自然是不想錯(cuò)過。相關(guān)報(bào)道也基本確認(rèn)了這一點(diǎn)。

不管成不成，國內(nèi)債務(wù)該還的還了，保住國內(nèi)的信用，才能看到再融資的希望。中梁控股不傻，門清著啦。

3、經(jīng)營、銷售壓力極大

經(jīng)營、銷售承壓，這是不用說的，但是杠桿地產(chǎn)也不能不說吧。一個(gè)房企維持運(yùn)作靠什么，第一就是比較正常的銷售，然后可以順利借錢。

通過這兩方面，才能保證現(xiàn)金流不斷。

此前，借錢的路是被堵得要死不活。不僅如此，杠桿地產(chǎn)上文所述，動(dòng)不動(dòng)還面臨償債危機(jī)。那么，更加凸顯銷售的重要。

問題是，銷售又非常不好，韭菜越來越少，觀望、不炒、沒錢……

我們可以看到的最新財(cái)報(bào)是2022年中報(bào)。2022上半年，中梁控股實(shí)現(xiàn)營收223.4億元，同比下滑32.10%。

同期，實(shí)現(xiàn)毛利37.75億元，同比下滑44.74%。

歸母凈利潤4.38億元，雖然下滑了68.28%——起碼還有一點(diǎn)利潤，不少房企已經(jīng)是虧損。

當(dāng)然，毛利率下滑得是很厲害的。2021上半年還有20.8%，如今下降到16.9%。

主要由于期內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目的平均售價(jià)相對(duì)有關(guān)土地收購成本較低所致。

至于凈利率，由2021年同期的7.84%，降至3.84%。

2022上半年，杠桿地產(chǎn)看到，中梁控股的融資收入（主要是銀行利息收入）按年減少約59.2%，僅7930萬元——幾乎就是融不到啥錢了。

而融資成本按年上升約4.6%，2.17億元。

根據(jù)最新的銷售快報(bào)。

2022年10月，中梁控股合約銷售（連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售）金額約55億元，合約銷售面積約51.2萬平米。同期合約銷售均價(jià)約10700元/平米。

2021年同期銷售金額為122億元，合約銷售面積約117.5萬平米。

這下滑幅度可以想見。

2022年前10月，累計(jì)合約銷售（連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售）金額約576億元，累計(jì)合約銷售面積約558.4萬平米。

2021年同期，累計(jì)合約銷售1433億元，累計(jì)合約銷售面積約1167.9萬平米。

對(duì)了，2022年前10月，合約銷售均價(jià)約10300元/平米——2021年同期該數(shù)字為12300元/平米，也就是價(jià)格降低了。

到底是結(jié)構(gòu)原因，還是主動(dòng)降價(jià)促銷？

中梁控股在公告中說，2022年前10個(gè)月，該司交付合計(jì)總建筑面積約500萬平米、約5萬套的物業(yè)單位。

該集團(tuán)正持續(xù)采取措施加快境內(nèi)銷售及現(xiàn)金回款，提高經(jīng)營效率、控制風(fēng)險(xiǎn)及節(jié)約成本。

能交付是好事，祝浙系大亨中梁控股好運(yùn)，希望這個(gè)寒冬可以挺過去。

本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自中梁控股有關(guān)公告，特此說明并致謝

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